第35章 艱難討債路（5）
客房座機響起的時候，李子丞正在衛生間洗臉。他知道，這個電話一定是戴倩茹打來的。戴倩茹打這個電話的目的，自然是約他一起晨練。
果然，五分鍾後，戴倩茹叩響了李子丞的房門。
“稍等，馬上就好。”李子丞走出衛生間，穿上休閑皮鞋，打開房門。
房門打開的一瞬間，首先映入李子丞眼簾的是一雙淺灰色網格旅行鞋。接著，戴倩茹俊俏的小臉蛋突兀的出現在李子丞麵前：“李總，新買的，試試？”
李子丞訝然道：“給我買的？”
戴倩茹點了點頭：“當然，四十二碼，你穿上應該不會擠腳。”
李子丞從戴倩茹手裏接過網格旅行鞋，坐在沙發上試了試，不大不小正合適。
“好看吧？”戴倩茹盯著李子丞的雙腳很有成就感。
李子丞點了點頭：“好看。多少錢，我給你。”
“是朋友嗎？”
戴倩茹嬉笑一聲：“是朋友就不要提錢。”
李子丞笑道：“好吧，改天我請你吃飯。”
戴倩茹笑問：“是單獨請嗎？”
李子丞“嗯”了一聲：“單獨請。”
戴倩茹板著手指頭算了算：“今天是二十八號，十天以後是我的生日，你能在我生日那天單獨請我嗎？”
李子丞一邊往門口走，一邊說道：“沒問題，十天後我單獨給你慶生。”
戴倩茹聽後一聲歡呼，小跑著從李子丞身邊擠過：“那咱們就說定了，你可不許騙我。”
兩人乘電梯來到樓下，肩並肩跑出酒店開始晨練。
清晨的大街上行人稀少，戴倩茹時而扭臉瞅一瞅李子丞，時而主動往李子丞身上靠一靠，一點也不覺得難為情。
李子丞不是傻子，他能感覺的出戴倩茹喜歡他。他沒有點破並不是因為他對戴倩茹有想法，而是不想傷害戴倩茹。
戴倩茹情竇初開，對愛情的感覺是朦朧的，不確定的。這時候她最需要的是引導而不是打擊。
對一個人，尤其是一個女人來說，初戀無疑是最難忘懷，最難割舍，最美妙的。然而，在這個世界上，因初戀而結合在一起的情侶卻少之又少。
希望戴倩茹不要主動說出來。隻要戴倩茹不說出來，李子丞就不會拒絕。他確信，時間會衝淡一切的。
兩人一起晨練了一個多小時，然後返回酒店衝澡吃早飯。
八點三十分，一行五人離開酒店乘車前往南京路。
李子丞知道，外地車牌照在魔都是有禁行時間段的，一般是上午七點到十點，下午三點到八點。不過今天恰巧是星期六，不受禁行時間的約束。
從酒店停車場出來，小羅駕駛著商務車沿著威海路一直往東走，到了威海路跟成都北路交界處折而向北進入成都北路。
即將抵達南京西路，李子丞示意小羅靠邊停一下，隨後大聲做出安排：“廢棄廠房考察我一個人去就可以了，大家來一趟魔都也不容易，我給你們放一天假，好好轉一轉南京路、外灘、豫園、城隍廟。”
嘴裏說著話，李子丞抬腿下車，拐進一條弄堂。
廢棄廠房距離李子丞下車的地方還有大約一公裏的路程，李子丞之所以選擇在這裏下車，就是想甩開戴倩茹。
李子丞這麽做並非心裏討厭戴倩茹，而是想偷偷給戴倩茹買一件生日禮物。
買什麽好呢，李子丞一路走，一路琢磨。
走出弄堂橫穿馬路，李子丞看到一幅巨大的廣告牌。廣告牌上寫著八個大字：優雅態度，真我個性。
倏忽間，李子丞的心裏頓時有了主意。浪琴表盡管不是世界十大名表，可也是地地道道的瑞士品牌。就它了。
打定主意，李子丞先在附近找了一家大型商場，購買了一款價格適中的浪琴女表，隨後趕往廢棄廠房所在地。
廢棄廠房占地大約有八千五百平米，長大約有一百二十米，寬大約有七十米。這裏位於浦西，屬於一級區域，按照魔都去年一級區域綜合用地土地單價每平米八千七百九十八元換算，八千萬稍微有一點點虧。
不過這是去年的土地單價，今年肯定有所上漲。因此，用八千萬欠款置換這麽一塊地處一級區域的八千五百平米的地皮，李子丞覺得還是比較滿意。
按照魔都相關規定，一級區域不管是民用、商用還是辦公，設定容積率均為三點五。而高層建築的建築密度不能超過百分之二十，綠化麵積必須大於百分之三十。
八千五百平米的百分之二十是一千七百平米。如果修建住宅小區，可以修建四棟四個單元總共十六戶，每戶平均建築麵積一百零六平米左右的住宅。
再根據容積率計算公式，可以得出該住宅樓樓層高度不能超過十八層。
那麽，每層十六戶，十八層總共二百八十八戶，總建築麵積為三萬零六百平米。按照目前魔都一級區域每平米五千塊錢價格計算，全部將二百八十八套房子銷售出去，可得一億五千三百萬銷售額。然後刨去購買土地的八千萬，再刨去建築成本六千一百二十萬，利潤僅有可憐的一千一百八十萬。
這筆賬，李子丞怎麽算怎麽不劃算。當然，等小區建成之後，放它個十年八年，房價肯定會漲，那時候再出售應該可以賺的更多。可六千一百二十萬的建築成本扔進去，再放十年八年，李子丞有些心疼。
那麽建造星級酒店呢。按照五星級酒店建造標準，土地麵積超過一萬平米的酒店才有資格參評五星級酒店。
八千五百平米的土地麵積肯定是不夠參評五星級酒店標準的，隻能退而求其次建造四星級酒店。
國家規定，建造酒店的建築密度不能超過百分之四十五，由此推算，八千五百平米的土地麵積的百分之四十四是三千七百四十平米，這是首層建築麵積。
如果拿出兩千平米建造副樓，副樓四層，一千七百四十平米建造主樓的話，主樓高度就是十二層。四層以下為接待大廳、餐飲中心、會務中心等配套設施，五層以上為客房，那麽至少可以提供三百套客房，完全符合四星酒店參評標準。
至於副樓呢，可以建成健身中心、遊泳館、羽毛球館、籃球館等休閑運動場所，以及大型超市、精品專賣店、美食匯等商鋪用來招租或者出租。
如此一來，投入的資金就會如流水一般不停歇的回籠。
以錢生錢才是王道。
李子丞打定主意，站到馬路邊招手攔了一輛出租車，返回下榻的酒店。
拿出房卡打開客房門，李子丞走進客房拿起廢棄廠房的資料，從中找出廢棄廠房的宗地圖。
這時李子丞發現，宗地圖與他實地勘測略有差別。
在宗地圖上，宗地號標注為17，地類號標注為M1，占地麵積為8573.9平方米。
李子丞知道，工業用地可分為三類，M1表示一類工業用地。一類工業用地是指對居住和公共設施等環境基本無幹擾和汙染的工業用地，比如電子工業、縫紉工業、工藝品製造工業等用地。
難怪宏泰鋼鐵集團在三年前拿到這個廢棄廠房後一直閑置著，敢情他們不是不想重新開發利用這塊地皮，而是找不到合適的工業項目。
等等，自己是不是把事情想的太簡單了？
李子丞盯著手裏的宗地圖思考了十幾分鍾，突然一拍腦門，心道：糟了。
按照相關規定，工業用地是通過劃拔方式取得的，而商業用地是采取拍賣、招標的方式取得的。
劃撥和拍賣可是截然不同的兩個概念，自己若想變更土地的使用性質，上級管理部門不同意該怎麽辦？
想到這裏，李子丞蹭的從沙發上跳起來，拿著廢棄廠房的資料衝出客房。
乘電梯來到樓下，李子丞向前台服務員索要了一張魔都地圖，出了酒店正準備打車趕往國土局，突然想起來，今天是星期六，國土局不辦公。
李子丞不覺有些頭大，有心再給古詠波去個電話詳細谘詢一下，卻又覺得經常打電話麻煩人家古詠波不太合適。
無奈之下，李子丞在下榻的酒店附近找了個網吧，辦理了相關手續後坐在電腦前，上網查詢有關變更土地使用性質的相關政策和法律依據。
經過查詢，李子丞的臉色變得越來越難看，事情果然沒有他想象的那麽簡單。
網上給出的答案很明確，變更土地使用性質涉及到權限、原則和程序三個方麵的問題。
首先是權限問題。因為土地使用性質變更必須經過魔都規劃管理委員會批準，而魔都規劃管理委員會主要成員涵蓋了魔都黨政一把手。所以，唯有魔都黨政一把手對此事不反對才有可能變更成功。
其次是原則問題。原則上，魔都規劃局、國土局同意並支持變更，並且還得符合魔都城市總體規劃、土地利用規劃。
第三是程序問題。第一步是向規劃部門提出變更申請。第二步是規劃部門向國土部門征詢意見。第三步是上報規劃管理委員會審核。第四步是國土部門費用核定。第五步是與國土部門簽訂變更合同。
另外，變更土地使用性質，必須得繳納土地出讓金。
按照相關規定，以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於百分之四十的標準計算土地出讓金。
果然，五分鍾後，戴倩茹叩響了李子丞的房門。
“稍等，馬上就好。”李子丞走出衛生間，穿上休閑皮鞋，打開房門。
房門打開的一瞬間，首先映入李子丞眼簾的是一雙淺灰色網格旅行鞋。接著，戴倩茹俊俏的小臉蛋突兀的出現在李子丞麵前：“李總，新買的，試試？”
李子丞訝然道：“給我買的？”
戴倩茹點了點頭：“當然，四十二碼，你穿上應該不會擠腳。”
李子丞從戴倩茹手裏接過網格旅行鞋，坐在沙發上試了試，不大不小正合適。
“好看吧？”戴倩茹盯著李子丞的雙腳很有成就感。
李子丞點了點頭：“好看。多少錢，我給你。”
“是朋友嗎？”
戴倩茹嬉笑一聲：“是朋友就不要提錢。”
李子丞笑道：“好吧，改天我請你吃飯。”
戴倩茹笑問：“是單獨請嗎？”
李子丞“嗯”了一聲：“單獨請。”
戴倩茹板著手指頭算了算：“今天是二十八號，十天以後是我的生日，你能在我生日那天單獨請我嗎？”
李子丞一邊往門口走，一邊說道：“沒問題，十天後我單獨給你慶生。”
戴倩茹聽後一聲歡呼，小跑著從李子丞身邊擠過：“那咱們就說定了，你可不許騙我。”
兩人乘電梯來到樓下，肩並肩跑出酒店開始晨練。
清晨的大街上行人稀少，戴倩茹時而扭臉瞅一瞅李子丞，時而主動往李子丞身上靠一靠，一點也不覺得難為情。
李子丞不是傻子，他能感覺的出戴倩茹喜歡他。他沒有點破並不是因為他對戴倩茹有想法，而是不想傷害戴倩茹。
戴倩茹情竇初開，對愛情的感覺是朦朧的，不確定的。這時候她最需要的是引導而不是打擊。
對一個人，尤其是一個女人來說，初戀無疑是最難忘懷，最難割舍，最美妙的。然而，在這個世界上，因初戀而結合在一起的情侶卻少之又少。
希望戴倩茹不要主動說出來。隻要戴倩茹不說出來，李子丞就不會拒絕。他確信，時間會衝淡一切的。
兩人一起晨練了一個多小時，然後返回酒店衝澡吃早飯。
八點三十分，一行五人離開酒店乘車前往南京路。
李子丞知道，外地車牌照在魔都是有禁行時間段的，一般是上午七點到十點，下午三點到八點。不過今天恰巧是星期六，不受禁行時間的約束。
從酒店停車場出來，小羅駕駛著商務車沿著威海路一直往東走，到了威海路跟成都北路交界處折而向北進入成都北路。
即將抵達南京西路，李子丞示意小羅靠邊停一下，隨後大聲做出安排：“廢棄廠房考察我一個人去就可以了，大家來一趟魔都也不容易，我給你們放一天假，好好轉一轉南京路、外灘、豫園、城隍廟。”
嘴裏說著話，李子丞抬腿下車，拐進一條弄堂。
廢棄廠房距離李子丞下車的地方還有大約一公裏的路程，李子丞之所以選擇在這裏下車，就是想甩開戴倩茹。
李子丞這麽做並非心裏討厭戴倩茹，而是想偷偷給戴倩茹買一件生日禮物。
買什麽好呢，李子丞一路走，一路琢磨。
走出弄堂橫穿馬路，李子丞看到一幅巨大的廣告牌。廣告牌上寫著八個大字：優雅態度，真我個性。
倏忽間，李子丞的心裏頓時有了主意。浪琴表盡管不是世界十大名表，可也是地地道道的瑞士品牌。就它了。
打定主意，李子丞先在附近找了一家大型商場，購買了一款價格適中的浪琴女表，隨後趕往廢棄廠房所在地。
廢棄廠房占地大約有八千五百平米，長大約有一百二十米，寬大約有七十米。這裏位於浦西，屬於一級區域，按照魔都去年一級區域綜合用地土地單價每平米八千七百九十八元換算，八千萬稍微有一點點虧。
不過這是去年的土地單價，今年肯定有所上漲。因此，用八千萬欠款置換這麽一塊地處一級區域的八千五百平米的地皮，李子丞覺得還是比較滿意。
按照魔都相關規定，一級區域不管是民用、商用還是辦公，設定容積率均為三點五。而高層建築的建築密度不能超過百分之二十，綠化麵積必須大於百分之三十。
八千五百平米的百分之二十是一千七百平米。如果修建住宅小區，可以修建四棟四個單元總共十六戶，每戶平均建築麵積一百零六平米左右的住宅。
再根據容積率計算公式，可以得出該住宅樓樓層高度不能超過十八層。
那麽，每層十六戶，十八層總共二百八十八戶，總建築麵積為三萬零六百平米。按照目前魔都一級區域每平米五千塊錢價格計算，全部將二百八十八套房子銷售出去，可得一億五千三百萬銷售額。然後刨去購買土地的八千萬，再刨去建築成本六千一百二十萬，利潤僅有可憐的一千一百八十萬。
這筆賬，李子丞怎麽算怎麽不劃算。當然，等小區建成之後，放它個十年八年，房價肯定會漲，那時候再出售應該可以賺的更多。可六千一百二十萬的建築成本扔進去，再放十年八年，李子丞有些心疼。
那麽建造星級酒店呢。按照五星級酒店建造標準，土地麵積超過一萬平米的酒店才有資格參評五星級酒店。
八千五百平米的土地麵積肯定是不夠參評五星級酒店標準的，隻能退而求其次建造四星級酒店。
國家規定，建造酒店的建築密度不能超過百分之四十五，由此推算，八千五百平米的土地麵積的百分之四十四是三千七百四十平米，這是首層建築麵積。
如果拿出兩千平米建造副樓，副樓四層，一千七百四十平米建造主樓的話，主樓高度就是十二層。四層以下為接待大廳、餐飲中心、會務中心等配套設施，五層以上為客房，那麽至少可以提供三百套客房，完全符合四星酒店參評標準。
至於副樓呢，可以建成健身中心、遊泳館、羽毛球館、籃球館等休閑運動場所，以及大型超市、精品專賣店、美食匯等商鋪用來招租或者出租。
如此一來，投入的資金就會如流水一般不停歇的回籠。
以錢生錢才是王道。
李子丞打定主意，站到馬路邊招手攔了一輛出租車，返回下榻的酒店。
拿出房卡打開客房門，李子丞走進客房拿起廢棄廠房的資料，從中找出廢棄廠房的宗地圖。
這時李子丞發現，宗地圖與他實地勘測略有差別。
在宗地圖上，宗地號標注為17，地類號標注為M1，占地麵積為8573.9平方米。
李子丞知道，工業用地可分為三類，M1表示一類工業用地。一類工業用地是指對居住和公共設施等環境基本無幹擾和汙染的工業用地，比如電子工業、縫紉工業、工藝品製造工業等用地。
難怪宏泰鋼鐵集團在三年前拿到這個廢棄廠房後一直閑置著，敢情他們不是不想重新開發利用這塊地皮，而是找不到合適的工業項目。
等等，自己是不是把事情想的太簡單了？
李子丞盯著手裏的宗地圖思考了十幾分鍾，突然一拍腦門，心道：糟了。
按照相關規定，工業用地是通過劃拔方式取得的，而商業用地是采取拍賣、招標的方式取得的。
劃撥和拍賣可是截然不同的兩個概念，自己若想變更土地的使用性質，上級管理部門不同意該怎麽辦？
想到這裏，李子丞蹭的從沙發上跳起來，拿著廢棄廠房的資料衝出客房。
乘電梯來到樓下，李子丞向前台服務員索要了一張魔都地圖，出了酒店正準備打車趕往國土局，突然想起來，今天是星期六，國土局不辦公。
李子丞不覺有些頭大，有心再給古詠波去個電話詳細谘詢一下，卻又覺得經常打電話麻煩人家古詠波不太合適。
無奈之下，李子丞在下榻的酒店附近找了個網吧，辦理了相關手續後坐在電腦前，上網查詢有關變更土地使用性質的相關政策和法律依據。
經過查詢，李子丞的臉色變得越來越難看，事情果然沒有他想象的那麽簡單。
網上給出的答案很明確，變更土地使用性質涉及到權限、原則和程序三個方麵的問題。
首先是權限問題。因為土地使用性質變更必須經過魔都規劃管理委員會批準，而魔都規劃管理委員會主要成員涵蓋了魔都黨政一把手。所以，唯有魔都黨政一把手對此事不反對才有可能變更成功。
其次是原則問題。原則上，魔都規劃局、國土局同意並支持變更，並且還得符合魔都城市總體規劃、土地利用規劃。
第三是程序問題。第一步是向規劃部門提出變更申請。第二步是規劃部門向國土部門征詢意見。第三步是上報規劃管理委員會審核。第四步是國土部門費用核定。第五步是與國土部門簽訂變更合同。
另外，變更土地使用性質，必須得繳納土地出讓金。
按照相關規定，以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於百分之四十的標準計算土地出讓金。