第993章 躋攀絕頂，房地產 （五）
就在這人還想接著衝李炎嗆白幾句什麽的時候，忽然他手機嘀的一聲脆響。
不僅僅是他，很多人的手機前後也發出了“嗶呤、叮叮”的聲音。
所有人幾乎都下意識拿出手機乜了眼屏幕，瞬間大廳裏寧靜一片，從剛才的喧囂到現在的死寂。
這種轉變讓人有種起雞皮疙瘩的瘮……
所有人的手機上都收到了一條信息，而且恰恰就是李炎剛剛提到的消息：渤海灣地區發布新的房地產市場調控政策。明確規定居民購買住房在取得房產證五年以後，才能上市交易。其中涵蓋二手房……
許久之後，周總咽了口唾沫一臉錯愕的衝著李炎問道：“你……你是怎麽知道這個消息的？難道你有接觸通天的本事不成？”
又瘦又矮的趙總同樣端起茶杯猛灌了一口之後，衝著李炎看了幾眼追問道：“這種消息你是怎麽知道的？不可能……怎麽可能是這樣”
李炎苦笑著攤攤手，隨後從兜裏掏出手機晃了晃說道：“我要說是個意外，你們信嗎？”
所有人的目光展現出來的都是不信兩個字，但是沒一個人直接嗆聲與李炎對質。此刻站在一旁的吳知霖輕輕咳嗽了一聲，用恰到所有人都能聽見的聲音輕聲對李炎說道：“你是怎麽知道的？大家都在等著你，就不要賣關子了。”
晃動了幾下手機，李炎苦笑著說道：“其實，我真的沒什麽通天的本事。我也不認識上麵的高層人物，隻不過我有一個喜歡刷新聞的愛好。”說道這裏，李炎頓了頓看了眾人一眼之後這才繼續說道：“今天的房價一天比一天畸形，就連地產大亨們都開始撰文寫這種東西了。我看到了，隻不過我屬於那種極少數幸運的人，我看完之後在點開的時候文章已經被“緊急”的下架了。”
“哦？什麽內容，你剛剛說的消息嗎？”周總衝李炎追問了一句。
搖了搖頭的李炎，感慨道：“是也不是，我看到人家地產大亨說道房地產市場一天比一天畸形，已經違背了市場的常識。在座的諸位都是金融圈子裏成名已久的人物了！你們成名股海的時候，我還不過是個學生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房價一直在高位，成交量慘淡是一種什麽狀態。”
趙總失語道：“是……是高位縮量橫盤”
“對，就是高位縮量橫盤。那結果又是什麽呢？”李炎問出這句話以後，不等任何人回答自己的問題，他直接給出了答案：“正常來說，必定是回落！縮量時間越久，橫盤的時間越長，那麽在高位的回落越就越大對嗎？其實現在用租金回報率來衡量房地產市場價格走勢方法，可都是失效的，為什麽？為什麽呢？”
李炎連續問了兩個為什麽，但是大家誰都沒回答李炎這個問題。看著眾人的眼神，李炎明白大家不是揣著明白裝糊塗，而是揣著明白不敢說！
“其實，就連之前的房價上漲也是讓經濟技術分析所“無法”解釋的對嗎？縮量拉升，結果又是什麽？”李炎問出這句話之後，同樣沒有等人回應自己，而是直接說道：“在股市裏，縮量拉升就是誘多。今天房地長市場有高位縮量橫盤的結果，已經是最好的結果了，不是嗎？”
連續的幾個問題，讓原本一個還梗著脖子的大佬，也微微垂下了頭。
“那個地產大佬說從一九九八年開始，過去的二十年華夏的房地產市場用市場化的方法，確實讓許許多多的人改善了住房條件，也讓城市的麵貌大幅度的有了改觀。我不得不承認房地產行業在這二十年中功不可沒。用市場去配置和組織資源也功不可沒。”李炎說完這話，看了看在場的所有人。見大家茫然的眼神望著自己的時候，苦笑著攤開手說道：“但是不得不說，二十年後的華夏房地產市場一天比一天畸形。確確實實是違背了市場的常識，剛才我也用咱們金融資本市場的方法分析了房價。”
其實李炎並不太想一直圍繞著房價說事，更想對大家說說房價背後更深層次的東西。也就是剛才李炎隻是提了一句的租金回報率。
用房子的年租金，除以房子的總價值就是租金回報率。這個回報率也是全世界衡量房地產市場最綜合的指標，沒有之一！沒有任何一個指標能代替它，當然也有人用租售比來表達，但綜合來說這兩者其實是同樣的含義。
李炎麵對眼前的眾人，沉吟了一番並沒把這些專業的東西拋出來，而是選擇了用身邊的例子“講故事”。
“那位大佬表示，以京城舉例子。現在辦公樓的租金回報率大概是百分之三，而住宅的回報率不足百分之一。”李炎話音剛落，後麵的話還沒說出來。.周總坐不住了，仰頭衝李炎問道：“你一定是算錯了，不可能這麽低！”
李炎凝望了周總一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不會是打算用什麽案例來說服我吧？”
周總搖搖頭衝李炎反問道：“十年前我買了一套房子，我就想問問你，房價是多少，現在租出去了我算了一下租金的回報率，明明已經超過了百分之六，甚至接近百分之七！”
輕輕歎了口氣，李炎衝著周總朗聲說道：“其實是周總您自己搞錯了，計算租金回報率有一個特別重要的前提，那就是要用今天的錢，算今天的賬！按照現在的價格來算，而不是當年的價格，否則那就真亂套了。”
趙總沉聲衝李炎問道：“那你說，正常的租金回報率應該是多少？”
隨著趙總的這聲質問，鄰桌有人已經偷偷把手機握在掌中，開始用搜索引擎來找尋答案了。
李炎想都沒想，直接衝著趙總回應道：“應該是在銀行貸款利率的基礎上，再加百分之一到百分之二。目前銀行的平均貸款利率基準是百分之五，所以租金回報率應該在六或者七才是正常的。從長期來看，當租金回報率低於銀行貸款利率的時候，就說明房價太高了，會跌的！反之就說明房價太低了，一定會漲！這才是房地長市場的常識！”
“房東不是沒常識過漲房租啊！”周總突然衝李炎質問了一句，似乎他想通過自己的話說明問題，可李炎歪頭看了眼周總笑了笑說道：“可您應該也知道，這消息也就是剛剛放出來，馬上調控的文件不也就下來了嗎？”
周總就好像泄了氣的皮球一樣，耷拉著腦袋不說話了。
李炎苦笑著攤開手，衝著眾人繼續輕聲說道：“所以說，這樣看來中國的房價已經高的離譜了，國家所以才會說房子是用來住的，不是用來炒的。咱們每個人，每個捉妖盟的大佬難道不應該被這句通俗易懂的話有所啟迪嗎？”
趙總剛要說話，李炎抬起手衝他擺了擺笑著說道：“我知道您會把這句話無限的引申，但是我的理解很簡單。那就是要讓租金回報率回歸到正常的水平。國家既然打算出手把過高的房價壓下來了，大家這時候去進場？這就好像國家通過官媒提示股價已經近乎於瘋狂了，社保基金已經離場了，養老金已經撤退完畢了，銀行的理財資金已經和資本市場揮手說再見了，而你們……衝了進去。”
李炎說的話有些讓在場的眾人感覺紮心，但不得不說李炎說的沒毛病。高房價的成本其實很簡單，一塊是土地成本和稅金。這些其實都被地方給拿走了，畢竟地價越高房地產的稅也就越高，而高層拿走的這一塊逐漸在上漲，而且有些城市每年上漲的幅度更是非常的驚人。
而第二塊則是利息，這些都被銀行給拿走了。畢竟房價上去了，銀行的利息也就越來越多了。剔除利息之外銀行還用各種金融產品變著花樣的來分得更大的蛋糕。第三塊才是利潤，這些才是房地產開發商能拿得走的那部分。
看著麵前的眾人，李炎指了指自己又指了指所有人說道：“房地產開發商和咱們其實是一樣的，咱們是金融市場裏的商人，而房地產開發商則是房子的商人。說道商人，本性不就是追逐利潤嗎？所以這些人渴望這房價一直上漲，而更有一些陰謀論者說他們三方一起和某千方百計要讓他們分得更多的蛋糕，結果也顯而易見就是中產的那些人，把這些年辛辛苦苦賺來的汗水錢，絕大部分轉換成了房產。我們甚至也看到了有些地產開發商積極響應國家的號召了。”
周總皺著眉頭看了李炎一眼問道：“你說的是該售為租，做長租公寓、短租公寓等等？”
李炎點頭嗯了一聲後，問道：“但是這樣做有用嗎？今天華夏房地產市場的現狀就是住宅的租金回報率不足百分之一啊！而銀行貸款的利率又是百分之五，你們大家說說，怎麽才能這生意做的不虧本呢？”
沒人回答李炎的問題，因為大家都明白。幾乎這就是不可能完成的任務。
“該售為租，隻能寄希望於房價的上漲，而房價上漲之後，現在已經很低的租金回報率大概率會變得更低。化解危機解決常識的辦法又是什麽呢？”李炎衝眾人問出了自己的問題。但是在場的人似乎沒有一個人能回答李炎的問題。
“在我看來，上策就是對賬下藥去杠杆，不要再向市場投放貨幣，不要向市場高發貨幣。出來的貨幣留到銀行手中，大多數銀行都會啟動倍率方式，把資金變成二點五倍，最終形成新的m2。錢管住了，房子自然也就管住了！”李炎說話間，看著趙總竟然遞給自己一杯茶，趕忙點點頭致謝。
隨後，李炎繼續說道：“中策就是無為而治，什麽都不做。至於下策則是病急亂投醫，亂吃藥。我相信未來房地產市場一定會回歸正常，炒房的時代已經過去了。”
周總衝李炎問道：“那究竟會怎麽樣？會用什麽方法呢？”
李炎一咧嘴，搖頭說道：“我也不知道啊！我不知道到底是會用漸進式的方式回歸，軟著陸？還是激進的方式回歸，硬著陸！對了，那個消息就是人家地產大佬發在文章最後的。”
大家都沉默了，沒有人在願意提起炒房的事情，更沒有人願意把資金砸到一個鎖住流動性的投資標的上。李炎坐在眾人間喝著茶，略微覺得有些尷尬。
沒人說話，隻有周總頻繁的給李炎倒茶。
嗡嗡嗡……
就在李炎琢磨怎麽打開這種尷尬局麵的時候，李炎桌麵上的手機突然震動了起來。
探頭看了一眼，發現是魔都證券老總孫凱打過來的。李炎直接接聽了這個電話！其實，在這種場合正常情況下李炎是不會接聽電話的，當然除了少數重要人的電話之外……
“喂？”李炎輕聲喂了一聲。
孫凱在電話裏有些焦急的衝李炎說道：“剛才接到了上麵的指示。”
李炎一愣，詫異的問道：“孫總，您不是就是最高層了嗎？您還有上麵的人管著？”
電話裏傳來了孫凱幾聲無奈的苦笑，隨後就聽孫凱繼續說道：“上麵給了指示，要求上市公司股票質押融資難度必須不斷提高，所有證券公司承攬股票質押融資門檻也要提高。明確指出不僅要看股票質押融資金額和該上市公司全部股票質押比例，還要看質押個股資質和所處行業。我說的這個事情是所有券商都接到了明確指示，剛才魔都證券內部也全票通過了針對負債過高的行業，就是地產行業不再接，某些保險係手中的股票也不接。”
李炎聽了這通消息之後，楞了楞之後，額頭上冒出了一層細細密密的白毛汗。自己感慨之餘慶幸自己涉足的是食品飲料的品種和餐飲類品種。相對來說短時間內還不至於收到連鎖反應的衝擊。
孫凱這時候在電話裏輕聲啐了一句，言語間略帶咒罵味道的念叨了一句：“原本炙手可熱的股票質押業務，竟然成了我們手裏的燙手山芋！”
不僅僅是他，很多人的手機前後也發出了“嗶呤、叮叮”的聲音。
所有人幾乎都下意識拿出手機乜了眼屏幕，瞬間大廳裏寧靜一片，從剛才的喧囂到現在的死寂。
這種轉變讓人有種起雞皮疙瘩的瘮……
所有人的手機上都收到了一條信息，而且恰恰就是李炎剛剛提到的消息：渤海灣地區發布新的房地產市場調控政策。明確規定居民購買住房在取得房產證五年以後，才能上市交易。其中涵蓋二手房……
許久之後，周總咽了口唾沫一臉錯愕的衝著李炎問道：“你……你是怎麽知道這個消息的？難道你有接觸通天的本事不成？”
又瘦又矮的趙總同樣端起茶杯猛灌了一口之後，衝著李炎看了幾眼追問道：“這種消息你是怎麽知道的？不可能……怎麽可能是這樣”
李炎苦笑著攤攤手，隨後從兜裏掏出手機晃了晃說道：“我要說是個意外，你們信嗎？”
所有人的目光展現出來的都是不信兩個字，但是沒一個人直接嗆聲與李炎對質。此刻站在一旁的吳知霖輕輕咳嗽了一聲，用恰到所有人都能聽見的聲音輕聲對李炎說道：“你是怎麽知道的？大家都在等著你，就不要賣關子了。”
晃動了幾下手機，李炎苦笑著說道：“其實，我真的沒什麽通天的本事。我也不認識上麵的高層人物，隻不過我有一個喜歡刷新聞的愛好。”說道這裏，李炎頓了頓看了眾人一眼之後這才繼續說道：“今天的房價一天比一天畸形，就連地產大亨們都開始撰文寫這種東西了。我看到了，隻不過我屬於那種極少數幸運的人，我看完之後在點開的時候文章已經被“緊急”的下架了。”
“哦？什麽內容，你剛剛說的消息嗎？”周總衝李炎追問了一句。
搖了搖頭的李炎，感慨道：“是也不是，我看到人家地產大亨說道房地產市場一天比一天畸形，已經違背了市場的常識。在座的諸位都是金融圈子裏成名已久的人物了！你們成名股海的時候，我還不過是個學生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房價一直在高位，成交量慘淡是一種什麽狀態。”
趙總失語道：“是……是高位縮量橫盤”
“對，就是高位縮量橫盤。那結果又是什麽呢？”李炎問出這句話以後，不等任何人回答自己的問題，他直接給出了答案：“正常來說，必定是回落！縮量時間越久，橫盤的時間越長，那麽在高位的回落越就越大對嗎？其實現在用租金回報率來衡量房地產市場價格走勢方法，可都是失效的，為什麽？為什麽呢？”
李炎連續問了兩個為什麽，但是大家誰都沒回答李炎這個問題。看著眾人的眼神，李炎明白大家不是揣著明白裝糊塗，而是揣著明白不敢說！
“其實，就連之前的房價上漲也是讓經濟技術分析所“無法”解釋的對嗎？縮量拉升，結果又是什麽？”李炎問出這句話之後，同樣沒有等人回應自己，而是直接說道：“在股市裏，縮量拉升就是誘多。今天房地長市場有高位縮量橫盤的結果，已經是最好的結果了，不是嗎？”
連續的幾個問題，讓原本一個還梗著脖子的大佬，也微微垂下了頭。
“那個地產大佬說從一九九八年開始，過去的二十年華夏的房地產市場用市場化的方法，確實讓許許多多的人改善了住房條件，也讓城市的麵貌大幅度的有了改觀。我不得不承認房地產行業在這二十年中功不可沒。用市場去配置和組織資源也功不可沒。”李炎說完這話，看了看在場的所有人。見大家茫然的眼神望著自己的時候，苦笑著攤開手說道：“但是不得不說，二十年後的華夏房地產市場一天比一天畸形。確確實實是違背了市場的常識，剛才我也用咱們金融資本市場的方法分析了房價。”
其實李炎並不太想一直圍繞著房價說事，更想對大家說說房價背後更深層次的東西。也就是剛才李炎隻是提了一句的租金回報率。
用房子的年租金，除以房子的總價值就是租金回報率。這個回報率也是全世界衡量房地產市場最綜合的指標，沒有之一！沒有任何一個指標能代替它，當然也有人用租售比來表達，但綜合來說這兩者其實是同樣的含義。
李炎麵對眼前的眾人，沉吟了一番並沒把這些專業的東西拋出來，而是選擇了用身邊的例子“講故事”。
“那位大佬表示，以京城舉例子。現在辦公樓的租金回報率大概是百分之三，而住宅的回報率不足百分之一。”李炎話音剛落，後麵的話還沒說出來。.周總坐不住了，仰頭衝李炎問道：“你一定是算錯了，不可能這麽低！”
李炎凝望了周總一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不會是打算用什麽案例來說服我吧？”
周總搖搖頭衝李炎反問道：“十年前我買了一套房子，我就想問問你，房價是多少，現在租出去了我算了一下租金的回報率，明明已經超過了百分之六，甚至接近百分之七！”
輕輕歎了口氣，李炎衝著周總朗聲說道：“其實是周總您自己搞錯了，計算租金回報率有一個特別重要的前提，那就是要用今天的錢，算今天的賬！按照現在的價格來算，而不是當年的價格，否則那就真亂套了。”
趙總沉聲衝李炎問道：“那你說，正常的租金回報率應該是多少？”
隨著趙總的這聲質問，鄰桌有人已經偷偷把手機握在掌中，開始用搜索引擎來找尋答案了。
李炎想都沒想，直接衝著趙總回應道：“應該是在銀行貸款利率的基礎上，再加百分之一到百分之二。目前銀行的平均貸款利率基準是百分之五，所以租金回報率應該在六或者七才是正常的。從長期來看，當租金回報率低於銀行貸款利率的時候，就說明房價太高了，會跌的！反之就說明房價太低了，一定會漲！這才是房地長市場的常識！”
“房東不是沒常識過漲房租啊！”周總突然衝李炎質問了一句，似乎他想通過自己的話說明問題，可李炎歪頭看了眼周總笑了笑說道：“可您應該也知道，這消息也就是剛剛放出來，馬上調控的文件不也就下來了嗎？”
周總就好像泄了氣的皮球一樣，耷拉著腦袋不說話了。
李炎苦笑著攤開手，衝著眾人繼續輕聲說道：“所以說，這樣看來中國的房價已經高的離譜了，國家所以才會說房子是用來住的，不是用來炒的。咱們每個人，每個捉妖盟的大佬難道不應該被這句通俗易懂的話有所啟迪嗎？”
趙總剛要說話，李炎抬起手衝他擺了擺笑著說道：“我知道您會把這句話無限的引申，但是我的理解很簡單。那就是要讓租金回報率回歸到正常的水平。國家既然打算出手把過高的房價壓下來了，大家這時候去進場？這就好像國家通過官媒提示股價已經近乎於瘋狂了，社保基金已經離場了，養老金已經撤退完畢了，銀行的理財資金已經和資本市場揮手說再見了，而你們……衝了進去。”
李炎說的話有些讓在場的眾人感覺紮心，但不得不說李炎說的沒毛病。高房價的成本其實很簡單，一塊是土地成本和稅金。這些其實都被地方給拿走了，畢竟地價越高房地產的稅也就越高，而高層拿走的這一塊逐漸在上漲，而且有些城市每年上漲的幅度更是非常的驚人。
而第二塊則是利息，這些都被銀行給拿走了。畢竟房價上去了，銀行的利息也就越來越多了。剔除利息之外銀行還用各種金融產品變著花樣的來分得更大的蛋糕。第三塊才是利潤，這些才是房地產開發商能拿得走的那部分。
看著麵前的眾人，李炎指了指自己又指了指所有人說道：“房地產開發商和咱們其實是一樣的，咱們是金融市場裏的商人，而房地產開發商則是房子的商人。說道商人，本性不就是追逐利潤嗎？所以這些人渴望這房價一直上漲，而更有一些陰謀論者說他們三方一起和某千方百計要讓他們分得更多的蛋糕，結果也顯而易見就是中產的那些人，把這些年辛辛苦苦賺來的汗水錢，絕大部分轉換成了房產。我們甚至也看到了有些地產開發商積極響應國家的號召了。”
周總皺著眉頭看了李炎一眼問道：“你說的是該售為租，做長租公寓、短租公寓等等？”
李炎點頭嗯了一聲後，問道：“但是這樣做有用嗎？今天華夏房地產市場的現狀就是住宅的租金回報率不足百分之一啊！而銀行貸款的利率又是百分之五，你們大家說說，怎麽才能這生意做的不虧本呢？”
沒人回答李炎的問題，因為大家都明白。幾乎這就是不可能完成的任務。
“該售為租，隻能寄希望於房價的上漲，而房價上漲之後，現在已經很低的租金回報率大概率會變得更低。化解危機解決常識的辦法又是什麽呢？”李炎衝眾人問出了自己的問題。但是在場的人似乎沒有一個人能回答李炎的問題。
“在我看來，上策就是對賬下藥去杠杆，不要再向市場投放貨幣，不要向市場高發貨幣。出來的貨幣留到銀行手中，大多數銀行都會啟動倍率方式，把資金變成二點五倍，最終形成新的m2。錢管住了，房子自然也就管住了！”李炎說話間，看著趙總竟然遞給自己一杯茶，趕忙點點頭致謝。
隨後，李炎繼續說道：“中策就是無為而治，什麽都不做。至於下策則是病急亂投醫，亂吃藥。我相信未來房地產市場一定會回歸正常，炒房的時代已經過去了。”
周總衝李炎問道：“那究竟會怎麽樣？會用什麽方法呢？”
李炎一咧嘴，搖頭說道：“我也不知道啊！我不知道到底是會用漸進式的方式回歸，軟著陸？還是激進的方式回歸，硬著陸！對了，那個消息就是人家地產大佬發在文章最後的。”
大家都沉默了，沒有人在願意提起炒房的事情，更沒有人願意把資金砸到一個鎖住流動性的投資標的上。李炎坐在眾人間喝著茶，略微覺得有些尷尬。
沒人說話，隻有周總頻繁的給李炎倒茶。
嗡嗡嗡……
就在李炎琢磨怎麽打開這種尷尬局麵的時候，李炎桌麵上的手機突然震動了起來。
探頭看了一眼，發現是魔都證券老總孫凱打過來的。李炎直接接聽了這個電話！其實，在這種場合正常情況下李炎是不會接聽電話的，當然除了少數重要人的電話之外……
“喂？”李炎輕聲喂了一聲。
孫凱在電話裏有些焦急的衝李炎說道：“剛才接到了上麵的指示。”
李炎一愣，詫異的問道：“孫總，您不是就是最高層了嗎？您還有上麵的人管著？”
電話裏傳來了孫凱幾聲無奈的苦笑，隨後就聽孫凱繼續說道：“上麵給了指示，要求上市公司股票質押融資難度必須不斷提高，所有證券公司承攬股票質押融資門檻也要提高。明確指出不僅要看股票質押融資金額和該上市公司全部股票質押比例，還要看質押個股資質和所處行業。我說的這個事情是所有券商都接到了明確指示，剛才魔都證券內部也全票通過了針對負債過高的行業，就是地產行業不再接，某些保險係手中的股票也不接。”
李炎聽了這通消息之後，楞了楞之後，額頭上冒出了一層細細密密的白毛汗。自己感慨之餘慶幸自己涉足的是食品飲料的品種和餐飲類品種。相對來說短時間內還不至於收到連鎖反應的衝擊。
孫凱這時候在電話裏輕聲啐了一句，言語間略帶咒罵味道的念叨了一句：“原本炙手可熱的股票質押業務，竟然成了我們手裏的燙手山芋！”